השכרת דירות למגורים - הכנסה פסיבית או אקטיבית?

אחמד איאד,רו"ח, מרצה במכללה האקדמית ספיר ובאוניברסיטת בן גוריון בנגב

פסק הדין האחרון בעניינו של עו"ד שרגא בירן, בקשר לסיווג הכנסה מהשכרת דירה למגורים, פותח מחדש את הדיון על סיווג ההכנסה מהשכרת דירה למגורים, כהכנסה אקטיבית או פסיבית. שאלת הסיווג היא בעלת משמעות רבה מבחינת חישוב המס. הכנסה אקטיבית מחויבת במס בהתאם לסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, כהכנסה מעסק. במקרה זה המס יחושב בהתאם למדרגות המס, והוא עשוי אף להגיע לשיעור המס המקסימלי (במקרה של יחיד). לעומת זאת, במקרה של הכנסה פסיבית בהתאם לסעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, ניתן לבחור בתשלום מס מופחת בשיעור של 10%.

מבחנים רבים מאפשרים לקבוע אם מדובר בהכנסה אקטיבית או פסיבית. כך למשל, נקבע כי הכנסה אקטיבית או "הכנסה מעסק" נובעת מפעילות ממשית, מתמשכת ושיטתית, וכן נדרשת יגיעה אישית מצד בעל העסק, עובדיו או שלוחיו להפקתה. לעומתה, הכנסה פסיבית מהווה תשואה על ההון המושקע ולא נדרשת כל יגיעה אישית להפקתה.

הדיון בסוגיה נחלק לשתי שאלות: האם נכון לסווג השכרה של מספר רב של דירות כהכנסה פסיבית, בדומה להחלטה שהגיע אליה בית המשפט המחוזי בעניינו של עו"ד שרגא בירן; וכן, האם מבחינה כלכלית וחברתית אכן הוגן להטיל מס מופחת בשיעור של 10% על השכרה של מספר רב של דירות.

לגבי השאלה הראשונה, קשה לקבוע באופן חד-משמעי כי השכרה של מספר רב של דירות לבדה, משמעותה הכנסה אקטיבית, ולכן לדעתי צדק השופט בהחלטתו. אמנם יש לדון בשאלה תוך התייחסות לפרמטרים כגון אופי הנכס, דרכי המימון והסיכון העסקי הטמון בו, אולם יש לתת משקל גדול יותר גם למספר הדירות המושכרות. זאת מכיוון שככל שברשותו של המשכיר יש יותר דירות, כך נדרשים ממנו מאמצים גדולים יותר להפיק מהן הכנסה.

גם בשאלה השנייה ההכרעה אינה חד-משמעית. מתן הטבה למי שמשכירים כמה דירות, מיטיבה עם בעלי ההכנסות הגבוהות אלא שמטרת המחוקק בהטלת מס מופחת הייתה שונה ונועדה להגדיל את היצע הדירות להשכרה. הדבר היה נחוץ ביותר בתקופת העלייה הגדולה מברית המועצות בשנות התשעים, והוא נחוץ גם כיום. זאת מכיוון שצעירים רבים נוטים לשכור דירה בתחילת חייהם הבוגרים, עד שיהיה ברשותם ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה. הגדלת שיעור המס באפיק זה עלולה לגלגל את המס על השוכר ולפגוע באוכלוסייה החלשה שידה אינה משגת לרכוש דירה.

בנוסף, החוק מעניק את ההקלה לשיעור מס מופחת ללא הגבלת תקרה. זאת בשונה, למשל, ממסלול הפטור על השכרת דירה למגורים, כאשר המחוקק הגביל את תקרת הפטור. מחלוקות רבות בעניין זה מגיעות לדיון בבתי המשפט ומה שמאפיין אותן הוא עמדתה של רשות המסים לסיווג הכנסה מהשכרת מספר רב של דירות כהכנסה אקטיבית הלא זכאית לשיעור מס מופחת בשיעור 10%.

לכן, טוב תעשה רשות המסים אם תגביל את שיעור המס המופחת לתקרה שנתית כלשהי ותאפשר קיום היצע של דירות להשכרה במחיר סביר. כמו כן, קביעת מבחנים ברורים תסיר את אי הוודאות ותאפשר לקבוע באלו מקרים הכנסה מהשכרת דירה היא הכנסה מעסק, ובאלו מקרים מדובר בהכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס מופחת.

לדיעה באתר דה מרקר

CAPTCHA
כהוכחה שמדבור במילוי אנושי של הטופס, ענה על השאלה המתמטית הפשוטה.
14 + 3 =